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Ventes
Le contrat de vente va être bientôt réformé
Un nouveau projet de réforme prévoit de moderniser les règles encadrant la vente, notamment la garantie des vices cachés mais également les promesses de vente, les pactes de préférence, etc…. Les sanctions attachées à ces règles pourraient également connaître des évolutions. Nous vous présentons les mesures phare de ce projet.
Encadrement de la garantie des vices cachés
Côté acheteur : confirmation de la durée de la garantie
Le projet de réforme ne modifie pas le délai de 2 ans laissé à l'acheteur pour agir en garantie des vices cachés contre le vendeur, à compter de la découverte du défaut (c. civ. art. 1648).
Il confirme également la jurisprudence actuelle qui retient que le délai maximal de mise en oeuvre de la garantie est de 20 ans (et non 5 ans), à compter du jour de la vente (en ce sens, cass. civ., 3e ch., 8 décembre 2021, n° 20-21439).
Côté vendeur : possibilité de démontrer l'ignorance du vice
Le vendeur professionnel est tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés, même s'il n'en a pas connaissance (c. civ. art. 1643). Il est présumé les connaître (c. civ. art. 1645).
Le projet de réforme propose de conserver cette présomption de connaissance du vice par le professionnel mais lui donne la possibilité de démontrer qu'il n’en avait pas connaissance.
Vice apparent : une réaction rapide de l'acheteur serait exigée
En présence d'un vice apparent lors de la remise du bien, il n'est pas possible à l'acheteur d'invoquer la garantie des vices cachés. Dans ce cas, l'acheteur doit réagir rapidement.
Le projet de réforme va plus loin en proposant d’exiger de l’acheteur une réaction à bref délai face à un vice apparent lors de la remise du bien par le vendeur : il serait tenu de notifier ses réserves au vendeur dans les 5 jours ouvrés à compter de la remise du bien.
Consécration de la jurisprudence relative aux pactes de préférence et aux promesses
Des règles propres aux pactes de préférence de vente
Né de la pratique, le pacte de préférence a été consacré dans le code civil en 2016 lors de la réforme du droit des contrats (c. civ. art. 1123, modifié par l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016).
Le nouveau projet de réforme propose d’ajouter 2 nouveaux articles plus spécifiquement consacrés au pacte de préférence en matière de vente et qui dérogeraient aux dispositions de l'article 1123 du code civil.
Ces dispositions précisent que ce type de pacte pourraient avoir une contre-partie financière. Par ailleurs, le projet de réforme traite également de la durée de ce pacte, précisant qu'elle pourrait être déterminée ou indéterminée. Dans ce dernier cas, une résiliation serait possible en respectant le préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.
Des précisions concernant les promesses unilatérales de vente
Le projet de réforme propose de consacrer trois règles qui existent actuellement en jurisprudence :
La 1ère concerne la durée indéterminée de la promesse unilatérale. Elle ne pourrait être résiliée par le promettant qu'après avoir mis en demeure le bénéficiaire de lever l’option (cass. com., 27 janvier 2021, n°18-22492). Le bénéficiaire serait tenu de le faire dans un délai raisonnable fixé par le promettant.
La 2nde a trait à la contrepartie financière que le promettant peut réclamer en contrepartie de l’exclusivité. Elle lui serait acquise en cas de renonciation de l’acheteur. En cas de conclusion de la vente, elle s’imputerait sur le prix de vente, sauf clause contraire convenue entre les parties. En cas de disproportion de cette contrepartie, la promesse serait requalifiée en vente avec dédit. Ce faisant, le projet de réforme entend mettre fin à des divergences de jurisprudence sur la nature de la promesse en pareille hypothèse (cass. com., 9 novembre 1971, n°70-13996 ; cass. civ. 1re ch., 1er décembre 2010).
La 3ème est relative à la faculté de substitution d’un tiers bénéficiaire de la promesse (cass. civ. 3e ch., 28 juin 2006, n° 05-16084).
Des évolutions en matière de sanctions
Une action en nullité en cas de vente à un prix indéterminée plus largement ouverte
Le projet de réforme prévoit que la sanction encourue en cas de vente à un prix indéterminé et objectivement indéterminable serait la nullité absolue, c’est-à-dire une nullité que toute personne y ayant intérêt pourrait invoquer (en ce sens, cass. civ. 1re ch., 24 mars 1993, n° 90-21462 et cass. com. 23 octobre 2007, n° 06-13979).
Ce faisant, le projet trancherait une divergence de jurisprudence au sein de la Cour de cassation qui a parfois admis que la sanction consistait en la nullité relative, et par conséquent, que l'action était réservée à la personne protégée par la règle transgressée (cass. civ. 3e ch., 24 octobre 2012, n° 11-21980).
Des actions en nullité cumulables
Le projet entend confirmer la jurisprudence qui admet que l’acquéreur puisse cumuler une action en garantie des vices cachés et une action en nullité pour vice du consentement (cass. com. 23 septembre 2020, n° 19-18104).
Des précisions sur l’appréciation de la lésion en cas de vente d’immeubles
L’article 1675 du code civil prévoit que pour apprécier la lésion, « il faut estimer l’immeuble « au moment de la vente ».
La jurisprudence actuelle considère que ce moment correspond à la date de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels, soit celle de la promesse synallagmatique de vente, même en présence d’une condition suspensive (cass. com., 30 mars 2011, n° 10-13756).
Le projet de réforme remettrait en cause cette jurisprudence en proposant d’apprécier la lésion à la date de la réalisation de la condition suspensive.
Pour aller plus loin :
« Qualité de marchandises et des livraisons » RF 2021-1, § 2100 à 2121
Avant projet de réforme du droit des contrats spéciaux, avril 2022
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Date: 13/01/2026